Logističke nekretnine u Evropi: Logistički prinosi dostigli dno, kirije nastavljaju rasti

Najnovije istraživanje pokazuje da su prinosi naglo pali na ključnim evropskim logističkim tržištima u 2023. godini, a rente su porasle na mnogim mestima.

Posebno snažno povećanje stanarine.

Prema istraživanju, Velika Britanija je vodeća po povećanju rente, uključujući London (+4,60 eura/m2), London-Heathrow (+00,1 eura/m00)

Osim toga, veliki rast ističu se brojni podmarketi u zapadnoj Njemačkoj – prije svega Köln (+1,10 eura/m1), Dortmund (+00,0 eura/m80) i Düsseldorf (+0,80 eura/m0) . Sve u svemu, povećanje cena najma na tržištima logističkih nekretnina u Evropi je u blagom rastu, prema Garbe Research-u.

Izvor: GARBE RESEARCH

Tobias Kassner, šef istraživanja u GARBE Industrial Real Estate, objašnjava:

Potražnja za logističkim prostorom do sada se pokazala otpornom na promenjene uslove. U većini slučajeva, pad preuzimanja početkom godine u njemačkim logističkim regijama može se objasniti historijski niskom stopom slobodnih mjesta, jer gotovo da nema dostupnog tržišnog prostora. Pored toga, tome je doprinelo i prigušeno ekonomsko raspoloženje.“

Što se tiče njemačkog tržišta logističkih nekretnina, Garbe Research napominje u svojim nalazima da se rast primarnih stanarina, koji traje godinama, nastavio širom zemlje u prvoj polovini 2023. godine. Poređenja radi, cene na mnogim drugim evropskim tržištima su se u poslednje vreme manje dinamično razvijale. Ovde se stope rasta smanjuju.

Investiciono tržište Evrope

Prema Garbe Research-u, igrači na evropskom investicionom tržištu logističkih nekretnina delovali su veoma oprezno u prvoj polovini godine. Obim transakcija pao je za skoro dve trećine u odnosu na isti period prethodne godine. Posledica je bila dalja primetna dekompresija vršnih početnih prinosa u prvoj polovini 2023. godine.

Povećanje je uglavnom posledica prvog kvartala 2023. godine, kada su prinosi porasli u proseku za 30 baznih poena. U drugoj četvrtini zamah je znatno usporio u prosjeku za 10 baznih poena. U Evropi se pojavila drugačija dinamika.

Top 10 – najviša primarna renta u Evropi

S jedne strane, tržišta kao što su Rotterdam-Maasvlakte i Arnhem/Nijmegen porasla su za 2022 baznih poena u maksimalnim početnim prinosima u odnosu na kraj 80. godine. U nekim istočnoevropskim prestonicama (Varšava, Vilnjus i Prag), rast prinosa iznosio je 70 baznih poena. Došlo je do značajnog povećanja od 60 baznih poena na nekim podtržištima u Poljskoj, Nemačkoj i Holandiji.

S druge strane, bilo je i mnogo logističkih regija gdje je dekompresija bila relativno umjerena ili čak stabilan razvoj. Ovo se posebno odnosi na tržišta na kojima se dekompresija već dogodila krajem 2022. godine. To su uglavnom sekundarna tržišta u Velikoj Britaniji, Skandinaviji, Austriji i Italiji (npr. Bristol, Leeds, Bergen, Innsbruck, Torino), ali i pojedinačni glavni gradovi (Oslo, Stockholm). U nekim slučajevima, to uključuje B i C lokacije gdje nije primijećena daljnja dekompresija zbog već vrlo visokog nivoa prinosa (npr. Ljubljana, Galway, Debrecen). Pritisak da se prilagodi je tamo bio znatno niži.

Najskuplja tržišta su i dalje u Evropi. U zavisnosti od regiona, početni prinosi su porasli između 30 i 60 baznih poena, u rasponu od 4,0 odsto (Berlin, Minhen) do 5,9 odsto (Saarbrücken). Sve u svemu, prinosi manji od četiri odsto više nisu ostvareni širom Evrope do sredine godine.

Top 10 – najniži početni prinos u Evropi

Prikaz

Neizvesnost, posebno na tržištu investicija u nekretnine, ali i u ekonomiji u celini, i dalje je glavni faktor. Ali borba protiv inflacije ima efekta, tako da se kamatne stope postepeno stabilizuju. Prinosi se sve više smanjuju.

Garbe stoga očekuje da će se tržišta prvi put olakšati krajem godine, pod uslovom da se taj trend nastavi. Potražnja za svemirom ostaće snažna 2023. godine, ali će biti primetno slabija nego prethodnih godina. S obzirom na pad nove građevinske aktivnosti i niske stope upražnjenog mjesta, održava se višak potražnje, tako da se nastavlja rast primarnih stanarina – doduše na umjerenijem nivou nego posljednjih godina